东莞房价在不断暴涨 是客观因素还是源于投资客

2007-8-10 11:41:18

地产专业人士解读东莞两大楼市现象




单价破万元

越涨越好卖

从今年3月份开始，有关每平方米1万元的公寓、洋房即将现身南城cbd的传闻就在东莞地产界传得沸沸扬扬，当时业界对于“万元”楼盘之说还普遍持怀疑的态度，认为其中商家炒作的成分居多。

时至今日，随着深圳投资客的蜂拥进入，东莞城区楼盘价格拉升之快令人咋舌，东莞统计局最新房价数据显示：上半年全市住宅均价大幅暴涨，同比增长33.8%！这也是东莞住宅价格历年来涨幅最大的一次价格暴升。在此情势下，各开发商信心爆棚，各大楼盘出现争相抬价的情况，越来越多的中心区楼盘传出开盘价格要“破万”，而这一次，就不再仅限于“市场试探”，而是实打实地要做“万元”楼盘了。

除了“万元”楼盘“林立”，最近东莞楼市更是出现了楼价越涨越好卖的奇异现象。究竟中心区“万元”楼盘的出炉会对市场造成何种影响？市场对“万元”楼盘的接受度有多高？是什么原因令东莞的房价越涨越好卖？记者日前走访各界地产专业人士，为读者解读“万元”楼盘和房价暴涨之谜。

今年以来，东莞中心区的房价一直在“默默”暴涨，即使在年初第一季度东莞整体房价走势平稳、推盘量少、市场一片冷清的情况下，2007年第一季度同比2006年第一季度城区房价，每平方米还是上涨了1040元,涨幅达24%，其中南城cbd范围是房价涨势最凶的区域。而5月之后，东莞楼市开始活跃回暖，楼市交易渐入佳境，中心区新开楼盘、旧盘推新货皆以高价姿态入市，就算“姿色平平”也能卖个满堂红，深圳客在股市振荡、深圳楼市政策收紧后于6月底开始蜂拥“登陆”东莞城区市场，城区楼盘一旦推盘都马上被抢光。在大好形势下，开发商抓紧提价，众多楼盘都开始计划向“万元”标准进军。

据了解，目前想“破万”开盘的中心区新项目还真不少。除了早已传出的cbd区域新盘尚书银座、凯名轩预计开盘会“破万”外，目前中信地产下半年推出的九号公寓也将楼盘重新定位，明确表示将以豪华装修“破万”面世，而其他cbd小户型项目如时尚岛、第一国际三期公寓预计在这阵风潮中也会不甘示弱，大有可能以万元姿态入市。

鼎峰地产策划主管孙立明认为，如果说上半年谈到cbd周边公寓破万还有些让人吃惊的话，那么到了现在，人们已经逐步要接受这样一个“残酷”的事实了。现在业界讨论更多的是，究竟哪个项目会率先破万？按照目前的房价走势来看，随着下半年cbd周边几个物业的启动，单价突破1万元只是个时间问题。

业界讨论 越来越多的楼盘将突破每平方米1万元

每平方米1万元对房价影响有多大？

东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐表示，目前中心区已率先破万元的楼盘是中信地产开发的凯旋城，其价格破万之后销售形势依然很好，这给其他中心区楼盘树立了很好的示范及信心强化的作用，凯旋城房价过万虽然是个案，但对整体市场特别是中心区会起到一个风向标的作用。

东莞市商业中心发展有限公司营销中心研发部副经理雷非非认为，一旦有新盘“破万”开盘，必定会带动中心区周边房价的提升，“万元”楼盘的队伍将会越来越壮大。其结果就是快速拉升城区楼价，预计届时中心区房价拉升涨幅将达50％，周边房价也会随之上涨30％。

市场对每平方米1万元的接受度有多高？

由于目前中心区真正“破万”的楼盘还是凤毛麟角，对于开盘能否“破万”入市，商家的态度还是很保守的。汇景上层公寓已经于上周开放了销售中心，预计在8月中下旬开放其样板房，汇景地产副总经理吴元辉表示，价格目前还没有定下来，但肯定要高于目前这个区域的一般水平，至少在每平方米7千元以上，至于说能否达到每平米1万元，还不好说，要具体看市场发展的情况。

同时，位于东莞大道凯旋城出口旁的卡布斯国际广场也于8月1日开始接受咨询,开发商鼎峰地产策划主管孙立明告诉记者，卡布斯国际广场的公寓价格肯定在目前的普通水平之上。

雷非非认为，东莞市场对于“万元”楼盘还是有很强的经济支撑力的，但东莞房价拉升太快，主要以产品、地段来拉动房价，而不是根据市场成熟度来拉动房价；另外“万元”楼盘对于购房者而言已是一个金融性产品，其市场价格高于实际价格，针对的更多是投资性买家，其入市后的市场反应如何还有待考证。

什么素质的楼盘才具备“万元价值”？

“如果您错过了深圳cbd，那么您还会错过东莞cbd的投资机会吗？”汇景地产项目策划总监杨忠告诉记者，他们只在深圳小规模地发布了短信广告，但许多深圳人均表示了对该项目的兴趣，甚至有的深圳人明确表示无论什么价格都会购买。

东莞的cbd房价目前真的可以达到万元吗？搜房资讯集团东莞公司地产专业分析人士杨大伟认为，目前东莞楼市在投资比例不断上涨的形势下，其楼盘定价已经无法反映物业的真实价值，因为市场不理性，商家的定价也不可能理性，现在只要是会炒作的楼盘都能够冲“万元”，消费者必须认清楼盘价值，不要盲目跟风避免投资失败。

车德锐则表示，值得万元的楼盘在东莞目前的房地产发展水平上应该具备完善的城市生活配套资源、稀缺不可复制的资源，这些资源因为自身的价值高，价格自然容易上得去；而如果单纯的是产品本身的创新或拔高楼盘定位档次则无法一下子达到“万元”的价格。

记者最近发现一个楼市怪现象，就是大凡高价开盘的项目，其销售形势都很火爆，而且越涨越好卖，如南城某楼盘，商家分批推货，每月推两期，每次推货都要涨价，但销售就是火爆，越来越好卖；而一些价格平稳适宜、素质不错的楼盘，销售却一直不温不火。

为何会出现这种现象呢？一位业内人士道出真相：问题主要就出在价格和推货手段上。和竞争对手相比，产品综合素质差不多、价格高的容易卖，价格低的却难卖，单次推货越多越难销，一点点地推货就会疯抢，这完全是商家营销手段作怪，市场投资者都是见涨追涨，你的楼盘不涨价，哪个投资客会买你的盘？只有拼命涨价，投资客才会觉得你的物业升值。

业界讨论 开发商和深圳投资客推高房价

目前东莞房价在不断暴涨，业界认为除了城市建设及土地成本上涨等客观因素外，其中人为的推动作用也很大，其中最重要的两个“幕后黑手”就是开发商和深圳投资客。

手段一：

商家刻意捂盘惜售造成供不应求假象

事实上，东莞楼市真的“产品奇缺、供不应求”吗？其实这是商家制造的假象。根据市场供货信息显示，今年东莞楼市无论开发量还是供应量都是最近5年中最大的，下半年城区市场的供货很充足，之所以市场出现“缺货”，完全是各大开发商集体延后推盘、刻意捂盘惜售的结果。

近日，记者去城区一新盘开盘现场，该盘一期只推200多套房子，但前来购买的人多达400人，当天就销售一空。记者问售楼小姐：“既然购房者那么多，为什么不一次性推出啊？”该售楼小姐回答：“老板想多卖些钱，每次推出一部分，就提一次价格。如果一次推出，不但价格无法逐次增加，而且推量太*形成畅销局面。”

据了解，推一次货就加一次价已是开发商惯用的手法，现在基本每个楼盘都采取这种策略，而这种人为制造紧张局面的策略确实取得了成功：东莞的房价就是这样一点一点被拉高了。

手段二：

开发商“引狼入室”助推房价

业界人士认为，东莞房价能走到今天的局面，除了开发商善于“忽悠”，更重要的就是这几年开发商苦心经营，终于“修成正果”，把大批深圳客户带进东莞市场，成为目前高房价的最大支撑群体。

据了解，早在2003年，华南mall就提出了“珠三角一小时生活圈”;2004年三正地产最先大胆“试水深圳”，面向深圳市场进行推广；而在这个期间，深圳开发商已经频繁地不断拉深圳客户来东莞置业，深圳人在东莞置业的概念一步一步被开发商硬性“灌输”，由“被迫引导”转为“主动出击”。随后，中惠地产在2006年开始大规模地在深圳推广“莞深同城生活概念”。

目前，深圳客户在东莞开发商的引导下，其投资东莞的欲望已经被完全点燃。一城区开发商告诉记者：“我的项目根本没在深圳做宣传，但深圳客户的成交率高达30％以上，如果有去深圳做推广，估计深客成交率会达到50％以上。”某开发商告诉记者：想拉高房价一定要找深圳客。就是在如此情势下，东莞房价被快速拉升，而且是越涨越买。

楼市前景预测：楼价疯涨之势难止

面对目前疯狂的楼价，业界人士都表示，就算下半年楼盘货量增加，也很难阻挡楼价疯涨的态势。对于经济能力有限的自住型买家，专业人士建议：目前不是买房的时候，因为房价已经呈直线上涨，而非常规的螺旋形上涨，这种疯涨是不理性的。如果要卖房，这一阶段是个好时机。

“当多数开发商着眼于深圳市场时，市场就已经很危险了。”专业地产投资分析人士张文雄认为：“大多数进入城区市场的深圳客都是出于投资炒房，但他们对东莞楼市没有太深的理解，只是一味地认为价格低有投资价值需要买入，这样盲目地哄抬东莞房价是非常危险的。”

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